EU Immobilieendarlehen - Geschäfte machen mit der Not

Allgemeine Markteinschätzungen, Analysen der Währungen sowie Betrachtungen der Konjunkturnews.

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EU Immobilieendarlehen - Geschäfte machen mit der Not

Beitragvon Turon » 08.03.2004 20:39

Geschäfte machen mit der Not
Von Isabell Hülsen, Hamburg

Viele Kreditinstitute wollen ihre faulen Immobiliendarlehen verkaufen, um ein schlechteres Rating zu vermeiden. In Deutschland kommt der Markt für Opportunity-Fonds erst in Schwung.


Monatelang verhandelten beide Seiten, dann war der Deal perfekt. Die Hypo Real Estate war auf einen Schlag faule Kredite von 490 Mio. Euro los. Der amerikanische Investor Lone Star kaufte die Sorgenkinder für einen Bruchteil des Wertes, mitsamt der als Sicherheit dienenden Immobilien. Für den US-Fonds ein alltägliches Geschäft, für die deutsche Bankenwelt eine kleine Sensation. Der größte deutsche Non-Performing-Loans-Deal, fachmännisch abgekürzt NPL, war unter Dach und Fach. Der Startschuss für ein auf dem deutschen Markt bis dahin unübliches Immobiliengeschäft.

Ein Markt mit großem Potenzial, da sind sich alle Experten einig. Die schwache Konjunktur hat die Zahl der säumigen Schuldner bei den Banken in die Höhe getrieben. Zugleich verfällt der Wert der Kreditsicherheiten seit Jahren beständig: Vor allem die Marktpreise für Gewerbeimmobilien und Bürogebäude in den neuen Bundesländern, die in den 90er Jahren auf Pump gebaut wurden, liegen darnieder.

Volumen ist fraglich

Das genaue Volumen fauler Immobilienkredite deutscher Banken aber ist schon deshalb schwer abzuschätzen, weil jedes Institut eigene Kriterien hat. Gilt bei der einen Bank ein Darlehen als notleidend, das 90 Tage lang nicht bedient wurde, zählt der Kredit bei anderen erst als faul, wenn er gekündigt ist. Zudem trägt kaum eine Bank ihre Zahlen mit Freude in die Öffentlichkeit. Schließlich ist jeder notleidende Kredit ein Eingeständnis, dass die Bank das Ausfallrisiko unterschätzt hat. So schwanken die Schätzungen derzeit zwischen 20 Mrd. Euro und 300 Mrd. Euro.


Doch eines ist gewiss: Der Druck auf die deutschen Banken wächst, ihre faulen Engagements aus der Bilanz zu schaffen und Eigenkapital freizuschlagen, das bisher zur Unterlegung unrentabler Kredite herhalten musste. Handlungsdruck kommt dabei vor allem von den Rating-Agenturen, die die faulen Kredite mit schlechten Noten in der Bonitätsbewertung abstrafen. "Die Banken sind jetzt gezwungen zu rechnen, wie stark die notleidenden Engagements auf die Kosten ihrer Kapitalbeschaffung durchschlagen", sagt Karl Hamberger von Ernst & Young.

Verkauf als kleineres Übel

Zwar treibt die Aussicht auf einen Verkauf der Kredite zu Preisabschlägen von 40 Prozent oder mehr manchem Bankvorstand noch immer Angstschweiß auf die Stirn. Denn viele Institute haben jahrelang nicht mehr abgeschrieben als unbedingt nötig. Ein Verkauf zum Discountpreis schmälert dann womöglich nicht bloß den Gewinn, sondern bringt echte Verluste. Doch verglichen mit einem schlechteren Rating ist die Veräußerung der Kredite an einen Investor bisweilen das kleinere Übel. Spätestens 2005 wächst der Rating-Druck auch auf die öffentlichen Banken. Dann nämlich entfällt die staatliche Gewährträgerhaftung, die ihnen bisher bessere Konditionen bei der Kapitalbeschaffung sicherte.


Verschärft wird der Zwang zum effektiveren Umgang mit dem Eigenkapital durch Basel II. Das Regelwerk sieht vor, dass die Banken ausfallgefährdete Kredite mit besonders viel Eigenkapital unterfüttern müssen. Jedes Risikodarlehen senkt dann den Spielraum für die Vergabe neuer und potenziell rentabler Kredite.


Zudem übersteigt die Masse notleidender Kredite inzwischen die personellen Kapazitäten mancher Bank: Gut 500 Mitarbeiter beschäftigte die alte Hypo-Bank in ihrer Work-out-Abteilung, jener Truppe, die sich verzweifelt bemüht, Geld hereinzuholen, wo kaum mehr etwas zu holen ist. "In den Work-out-Abteilungen werden Ressourcen gebunden, die besser im Kerngeschäft aufgehoben wären", sagt Hamberger. Eine Einsicht, die mit steigendem Kostendruck auch in den Banken Anhänger findet. Zumal hier selten Immobilienexperten arbeiten, die sich etwa auf die effiziente Verwertung chronisch unattraktiver Ost-Liegenschaften spezialisiert haben.

Dienstleister arbeiten für Fonds

Genau hierin aber sehen die Investoren ihre Chance. Vor allem amerikanische und britische Opportunity-Fonds tummeln sich derzeit auf dem deutschen Markt, um die von den Banken angebotenen Kreditportfolios in Augenschein zu nehmen. Ihr Kalkül: Kredite und damit vor allem die Sicherheiten billig einzukaufen, um Letztere in drei bis fünf Jahren mit Gewinn weiterzuveräußern. Das tägliche Geschäft - mit den Schuldnern verhandeln, Immobilien besichtigen und verkaufen - erledigen allerdings auch die Fonds meist nicht alleine, sondern mit Hilfe spezieller Dienstleister. Dass sich auf diese Weise Geld verdienen lässt, haben sie längst in den USA, Asien und Italien erprobt.


"Nun werden wir sehen, ob das Geschäft auch in Deutschland funktioniert", sagt Ralph Winter vom US-Fonds Cerberus, der im letzten Jahr ein Büro in Frankfurt eröffnet hat. Vor überzogenen Erwartungen warnt Winter aber schon jetzt: "Ich denke, man wird hier ein bisschen mehr Geduld aufbringen müssen." Denn mit Preisabschlägen von 70 bis 80 Prozent auf die Kredite - wie etwa während der japanischen Bankenkrise gesehen - sei in Deutschland nicht zu rechnen. Auch spricht derzeit wenig für eine rasche Belebung des deutschen Immobilienmarktes.

Geschäft kommt langsam in Schwung

Doch noch läuft das Geschäft hier zu Lande ohnehin schleppend an. "Alle Beteiligten prüfen sich im Moment sehr gründlich", sagt Elfi Garthe von der Immobilienberatung Jones Lang LaSalle. Für unnötige Verzögerung aber sorgt die zum Teil schlampige Aufbereitung der Kreditinformationen durch die Banken. "Wenn ein Darlehen zehn Jahre lang keine Probleme bereitet hat, hat sich in der Bank auch niemand mehr darum gekümmert", sagt Christof Scholl, beim Frankfurter Analysehaus Dr. Lübke zuständig für Research und Beratung. Unvollständige Kreditunterlagen, fehlende Grundbucheinträge und veraltete Wertgutachten der Immobilien erschweren den potenziellen Investoren das Leben. Und verderben den Preis. Denn je undurchsichtiger die Daten für das Portfolio, desto größer die Risikoabschläge der Käufer. "Ein schlecht aufbereiteter Datenraum kann den Preis um bis zu zehn Prozent mindern", sagt Scholl.


Mit den Daten haben Investoren ohnehin ihre liebe Mühe: Zwar ist der sonst strikte deutsche Datenschutz beim Verkauf gekündigter Kredite gelockert - schließlich hat der Schuldner den Vertrag gebrochen, wenn er nicht zahlt -, doch die Grauzonen sind noch immer groß. Um sich auf die sichere Seite zu schlagen, schalten die Käufer daher "Datentreuhänder" ein: Sie filtern persönliche Angaben der Bankkunden heraus - ein Aufwand, der Zeit und Geld kostet.

Durcheinander bringt Verzögerung

Zwischen 500 und 5000 Kredite umfassen die NPL-Pakete in der Regel. Bei der Zusammenstellung ließ sich manche Bank bisher weniger vom Interesse potenzieller Erwerber leiten als vom Wunsch, möglichst viele Sorgenkinder auf einmal aus dem Haus zu schaffen. Die Folge: Das Häuslebauerdarlehen in der Eifel und der Unternehmenskredit für den sächsischen Gewerbepark sind bisweilen bunt gemischt. Das erschwert nicht nur die Risikoabschätzung für den Käufer: Er darf auch bei der Vermarktung der Immobilien nicht damit rechnen, seine Rendite durch "Synergieeffekte" aufzupolieren.


Mehr als eine gute Hand voll Geschäfte werden denn in diesem Jahr wohl auch nicht zustande kommen. "Die Zahl wächst, aber eine Überschwemmung mit Deals wird es nicht geben", sagt Raffaele Lino von der Immobilienberatung DTZ Investment Advisers. Manche Verzögerung hat allerdings durchaus gute Gründe. So wollen einige Banken erst einmal abwarten, wie die Erwerber die Kredite tatsächlich abwickeln. Schließlich steht auch das Image der Bank auf dem Spiel: "Wer seine Kunden einem Raider überlässt, riskiert den Ruf", sagt Wolfgang Richter, Leiter der Abteilung Banking und Finance bei Ernst & Young Law. Spricht sich das herum, sind auch potenzielle Neukunden weg. "Investoren, die sich bei den ersten Deals als seriös erweisen, haben klare Startvorteile", so Richter. Geringer ist die Gefahr bei einem Joint Venture mit dem Investor: Je nach Anteil der Bank am Unternehmen schafft sie zwar ihre faulen Kredite aus der Bilanz, behält aber Einfluss auf die Kundenbeziehungen. "Der Verkauf ist nicht das letzte Wort. Je weiter sich der Markt entwickelt, desto komplexer werden die Formen", sagt Hamberger.

Gruß
Turon
 

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Beitragvon oegeat » 08.03.2004 23:38

ja tolle ...sachen doch scheibe das ich jedesmal wenn ich den e-d was rein schreiben will ...

zur boardeinteilung wo geben wir das hin ?
Alles wird besser man muss nur warten können !

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Beitragvon Turon » 08.03.2004 23:44

Na was wohl? ;)
Das sind doch Konjunkturdaten oder konjunturbeeinflussende Texte. Natürlich hierher. Auch Metalle/Rohstoffe und Devisen haben was mit der Konjunktur zu tun - also hierher damit.

Denke ich mir jedenfalls.

Gruß
Turon
 

Beitragvon oegeat » 08.03.2004 23:50

hi ja hast recht so betrachtet ....

ich gestehe ich habs überflogen !

bin lese muffel ... ja bildchen schaun ...charts das ist meins
Alles wird besser man muss nur warten können !

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