Offene Immobilienfonds

[Diogenes]

Hallo,

als stolzer Besitzer von CS Euroreal und Kanam Grundinvest
suche ich für meine erzkonservative Ecke des Depots noch einen dritten Immofond.

Dabei kann ich mich zwischen WestInvest InterSelect (980142), AXA IMMOSELECT (984645) und
SEB IMMOINVEST (980230) nicht entscheiden. Die Performanceunterschiede sind minimal.

Der AXA IMMOSELECT wird immer wieder empfohlen und ist mit seinem angestrebten 70% Auslandsanteil
auch unter steuerlichen Gesichtspunkten interessant.

Der SEB IMMOINVEST liefert im Onvista-Vergeleich die meisten "Plusse", ist aber nach meinen Recherchen
leider zu 50% im Inland investiert.

Vergleich hier klicken

Der WestInvest InterSelect ist wie der AXA zu 70% im Ausland investiert und daher
steuerlich interessanter als der SEB.
Besonders gut gefällt mir an dem WestInvest die CashCall Strategie. Da ich befürchte, dass immer mehr
Immo Fonds zum Geldparken genutzt werden, vermute ich, dass mittel- oder langfristig der AXA und der SEB
immer mehr unter unkontrollierten Zu- und Abflüssen von Mitteln leiden werden.
Komischerweise wird aber der WestInvest ausserhalb der Sparkassen so gut wie gar nicht erwähnt.
Haben AXA und SEB das bessere Marketing, oder übersehe ich bei dem WestInvest etwas?

Was haltet Ihr von der Möglichkeit oder Notwendigkeit einen CashStop ausrufen zu können,
wie es der Kanam neulich getan hat?
Welchen der 3 ist für die Zukunft am besten aufgestellt?

Jetzt bin ich auf die fundierten Antworten gespannt ..... und vielen Dank im Voraus!

Gruß
Diogenes

[schneller euro]

Hallo Diogenes,

als konservatives und sicherheitsbetontes Investment würde ich dir auf jeden Fall den SEB Immoinvest empfehlen. Dieser ist über viele Jahre hinweg zusammen mit dem CS Euroreal der solideste und beständigste offene Immofonds, wobei beim SEB die Performancekurve seit einigen Monaten auch wieder leicht nach oben zeigt.
Der AXA hatte seine besten Zeiten als ganz junger Fonds mit geringem Volumen und vollführte nach jeder Einbuchung eines neuen Objektes einen Kurssprung nach oben. Inzwischen ist er aber in der Performance hinter den SEB zurückgefallen und letztgenannter ist auf jeden Fall der bewährtere und konservativere Fonds.
Der Westinvest war über Jahre hinweg nur Mittelmaß. Seit einigen Monaten zeigt die Performancekurve nun steil nach oben, offenbar im Zusammenhang mit erstaunlich vielen Meldungen über den Kauf neuer Objekte. Diese Praxis, dass Neuzugänge mit einem höheren Buchwert als dem Kaufpreis veranschlagt werden, fällt beim Westinvest, AXA und auch z.B. dem Kanam auf und ist immer noch umstritten. Zur Illustration mal ein Chart, welcher inbesondere die jüngsten Kurssprünge des Westinvest dokumentiert:
1-Jahres-Chart 4 Fonds

Passend zum Thema ist auch noch folgender Bericht (April 2005):
"...Jeder Makler und Researcher könne für den deutschen Markt deutliche Rückgänge bei den Büromieten und damit einhergehend auch bei den Preisen bestätigen. Die Sachverständigen der offenen Immobilienfonds hätten dagegen zum Teil völlig andere Preisentwicklungen bestätigt, wie die Untersuchung der jeweils letzten drei Rechenschaftsberichte aller offenen Immobilienfonds mit größeren Beständen in Deutschland ergeben habe.
So hätten die Sachverständigen beispielsweise beim Westinvest Interselect (ISIN DE0009801423/ WKN 980142)... in den letzten drei Geschäftsberichten für Inlandsobjekte in der Summe nur Aufwertungen bestätigt. Beim Interselect sollten die deutschen Liegenschaften mit einem Gesamtwert von knapp 700 Millionen Euro um 5,7 Prozent gestiegen sein.
..."

Die steuerlichen Aspekt muss jeder individuell betrachten. Von den Anschaffungskosten her sind m.w. der AXA zu 100% und der SEB zu 95% rabattiert bei Ebase erhältlich. Der Westinvest über die Börse HH mit den üblichen Gebühren (wie z.B. bei Aktien) erhältlich.

gruss, s.e.

[Diogenes]

Hallo s.e.

die Loipfinger Kritik mit der Bewertung kenne ich auch.
Das ist wohl derzeit ein Risiko bei allen Immo Fonds - mal mehr mal weniger,
je nachdem welcher Fonds sich gerade ungeschickt angestellt hat.
Auch der SEB wurde schon wegen möglicher Rückstellungsprobleme von Loipfinger kritisiert.

Daher wäre ich über (d)eine Meinung zum Einfluß der CashCall Strategie interessiert.
Ich glaube, dass ein restriktiver Mittelfluß dem Fonds zu Gute kommt
(höherer Mietrendite-Anteil, geringe kurzfristige Cash-Anlage).

Dazu auch noch ein (etwas angestaubter) Artikel:
Artikel aus Die Welt

Gurß
Diogenes

[Ernesto Chevantonn]

Quote: "Komischerweise wird aber der WestInvest ausserhalb der Sparkassen so gut wie gar nicht erwähnt."

Die Dekafonds (auch Immob.fonds) haben ja einen recht schlechten Ruf. Welchen Zusammenhang gibt es zw. Westinvest und DEKA ? Ist Westinvest unabh. oder arbeiten die mit DEKA zusammen ?

[schneller euro]

...
Daher wäre ich über (d)eine Meinung zum Einfluß der CashCall Strategie interessiert.
Ich glaube, dass ein restriktiver Mittelfluß dem Fonds zu Gute kommt
(höherer Mietrendite-Anteil, geringe kurzfristige Cash-Anlage).
...

zitat Diogenes



Die Idee mit der CashCall-Strategie ist gut nachvollziehbar, aber auch nichts Neues. Der Knackpunkt ist doch: wir haben 2005 und nicht 2002, wo offene Immofonds noch mit Geld zugeschüttet wurden! Vor kurzer Zeit klagte die Branche noch über massive Mittelabflüsse! Dass jetzt der Interselect mit seiner mässigen Langzeit-Performance und dem Handicap, dass er relativ wenig beworben wird, einen hohen Mittelzufluss haben soll, welcher eine solche Strategie sinnvoll machen würde, kann ich mir nicht vorstellen.
Und, wie gesagt, was etwas verdächtigt erscheint, sind die plötzlichen Kurssprünge in den vergangenen Monaten: entweder hat man da wirklich einige ziemlich vertrottelte Immobilienverkäufer gefunden, welche Ihre Objekte weiter unter Wert verkauft haben (so daß die Kurssprünge nach Einbuchung in den Fonds realistisch sind), oder aber es ist irgendwo ein Haken bei der Sache.

gruss, s.e.

[Diogenes]

Dis Sache mit den Mittelabzügen bei den Immos muss man differenziert sehen. Neulich sah ich eine Statistik, in der die Looser strake Abflüsse hatte, während die Top-Fonds starke Zuflüsse haben. Nur per Saldo gab es insgesamt geringe Abflüsse.

Zu SEB aus dem Halbjahresbericht 30.9.04:

Liquiditätsanlagen
Das Verhältnis des Liquiditätsportfolios hat sich bei
steigendem Fondsvermögen zugunsten des Liegenschaftsvermögens
verschoben und spiegelt damit
den Ausbau des Immobilienportfolios wider. Der
Anteil der liquiden Mittel am Fondsvermögen verringerte
sich seit dem Vorjahresstichtag von 41,6%
auf 38,7 %; das entspricht EUR 1.890,8 Mio.

Das heisst, dass die auf ca. 40 % Cash sitzen!!!! Da verwundert mich die Performance-Grafik nicht, die aussieht, wie ein Geldmarktfond.
SEB ist einer den Top-Geldsammler, soweit ich mich an die vorgenannte Statistik erinnern kann. Leider finde ich sie nicht mehr.

Gruß, D.

[schneller euro]

In dem Sektor gibt es einen interessanten Newcomer, welcher in punkto Strategie und bisheriger Performance zu überzeugen weiß:

SEB Immoinvest Portfolio Target Return (WKN 980231)

Einen kleinen, (fast) unwesentlichen Haken gibt es aber doch bei der Sache: die Mindestanlagesumme beträgt schlappe 500000€...

[oegeat]

500.000.- was bringt das investment ? 10% oder 15% .. weniger - dann würde ich drauf pfeiffen.

Denn die das würde ich selbst zusammenbringen mit einem eigenen Imobilienfonds aa Imobilieninvestment.

Mit dem Betrag bekomme ich einen Kredit von zB 1 Mio mit dem Betrag kauf ich eine Imobilie und vermiete die Komplett wobei ich ehender zuerst eine Kaufe um 800.000 und den Rest zum herrichten usw verbrauche ..
dann vermiete ich am betsen nen Mix Geschäfte Kurzfrist langfristig usw. die Erträge decken mir zum einen die laufenden Zinsen zum anderen bleibt was übrig das als Rücklage stehen bleibt. Die 500.000.- leg ich an 8% bekomm ich alle mal mit bestimmten Strukturierten investments nach 10 Jahren hat sichs mehr wie verdoppelt hab eine Imobilie die Lastenfrei ist laufende Mieterträge und einen Rücklagenfonds ...

Fazit: alles schon selbst umgesetzt bzw läuft schon seit Jahren überrings die Imobilienfonds machen es genau so doch verrechnet man emense Kosten die man sich damit spaaren kann.

[schneller euro]

Hört sich sehr überzeugend an!
Bliebe nur für die meisten das kleine Probleme, wo man mal eben 500000 Euro her bekommt

[oegeat]

ja eh ... das ist das Thema also wenn einer so viel Kohle hat dann ist er besser beraten selbst das Hirn anzustrengen oder sich von einem Profi beraten zu lassen !

zur Not wenn im gar nichts einfällt kann er ja noch immer zu denen gehen *lol* oder gnädiger weise nehme ich mich seiner an
(aber ohne vorhergehende Kapnachweis rühr ich keinen Finger)

[schneller euro]

Nachfolgend ein ca. 3 Wochen alter Artikel zum Thema "Steuerrückstellungen bei Offenen Immobilienfonds".
Wieder mal wird die Vorgehensweise von Kanam angezweifelt. Deren Fonds haben eindeutig die besten Performance, stehen aber auch mit Abstand am häufigsten in der Kritik. Zu Recht?!

"Scope mit Tadel für KanAm und Lob für SEB Immoinvest
28.06.2005
Die Ratingagentur Scope hat ihre Studie zum Thema „Latente Steuern in Offenen Immobilienfonds“ aktualisiert (siehe dazu auch die pdf-Datei im Anhang). „Mit Ausnahme der KanAm Grund KAG erläutern alle Kapitalanlagegesellschaften in ihren Berichten die Vorgehensweise der Rückstellungen, die meisten jedoch nur auf konsolidierter Basis“, heißt es dazu in einer Mitteilung aus Berlin.
Während die durchschnittliche Rückstellungsquote aller Fonds mittlerweile auf 57,5 Prozent steige (Vorjahr 51 Prozent), habe die SEB Immobilien Investment GmbH die Rückstellungen im SEB ImmoInvest von 38,8 auf 35 Prozent gesenkt. Um die Vergleichsbasis der Fonds zu verbessern, fordert Scope darüber hinaus von den Kapitalanlagegesellschaften, dass die Bezugsgrößen in den öffentlichen Berichten auf Länderbasis ausgewiesen werden.
Rückstellungspraxis von latenten Steuern sehr unterschiedlich gehandhabt
Die Rückstellungspraxis von latenten Steuern werde von den Offenen Immobilienfonds sehr unterschiedlich gehandhabt. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen die Offenen Immobilienfonds Liegenschaften halten, seien im Falle der Veräußerung der Immobilie Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür sei die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten Buchwert. „Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung der Offenen Immobilienfonds nicht unberücksichtigt bleiben darf“, erklärt dazu Alexandra Merz, verantwortliche Geschäftsführerin der Scope Group für das Segment Offene Immobilienfonds.
Aus diesem Grund – und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten – hält Scope nur eine Rückstellung in vollem Umfang der Beträge für angebracht. Alexandra Merz fasst die Problematik folgendermaßen zusammen: „Es führt zu einer Ungleichbehandlung der Anleger, wenn Buchgewinne in den Fonds sofort in den Anteilspreis aufgenommen werden, Steuerschulden aber nur auf den zukünftigen Anleger abgewälzt werden. Die Branche ist sich jedoch zum Großteil ihrer Aufgabe bewusst und baut sukzessive die Rückstellungen auf. Drei Gesellschaften haben schon seit Jahren diese Rückstellungen in voller Höhe getroffen. In Zeiten niedriger Performance tut dies sicherlich weh, ist aber nötig.“
SEB ImmoInvest reduziert als einziger Fonds die die Rückstellungen
Bei der Analyse auffällig geworden ist nach Scope-Angaben das Vorgehen der SEB Immobilien Investment GmbH. Als einzige Kapitalanlagegesellschaft habe sie die Rückstellungen latenter Steuern im Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest von 38,8 auf 35 Prozent reduziert. Des Weiteren würden Immobilien in Belgien und den Niederlanden nicht in die Berechnung der latenten Steuern einbezogen und Spanien werde nur zu einem reduzierten Satz einkalkuliert.
„Die Berücksichtigung all dieser Elemente und der Aufbau kompletter Rückstellungen würde die Jahresrendite des Fonds um knapp ein Prozent belasten“, berechnet Alexandra Merz. Gleichwohl lobt die Analystin das Verhalten der SEB, die als einzige Kapitalanlagegesellschaft ihre Rückstellungspraxis detailliert offen legt. „Wenngleich die Schmälerung im SEB ImmoInvest an sich für uns nicht nachvollziehbar ist, hat die SEB den Mut bewiesen, ihr Verhalten in bestimmten Ländern offen zu legen. Dies erlaubt zumindest eine genaue Analyse.“ Die Rückstellungspraxis im neuen Fonds SEB ImmoPortfolio Target Return Fund sei dagegen vorbildlich. Hier werden die latenten Steuern in vollem Umfang zurückgestellt.

KanAm mit latentem Steuerrisiko
Die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht unverändert gar keine Erläuterungen zum Verhalten der Rückstellungen latenter Steuern. „Die Anleger der KanAm-Fonds sollten sich bewusst sein, dass in diesen aggressiv ausgerichteten Fonds zusätzlich ein ungenanntes latentes Steuerrisiko besteht“, warnt Merz in diesem Zusammenhang.
Scope fordert, dass alle Kapitalanlagegesellschaften zukünftig verbindlich eine Auflistung der Berechnungsgrößen und der Rückstellungsbeträge pro Land in die Berichte aufnehmen, um Anlegern und Analysten eine genaue Vergleichsbasis zu ermöglichen. "

[The Ghost of Elvis]

Fitch Ratings hat die SEB ImmoInvest mit einem Real Estate Portfolio „REP2“ Score ausgezeichnet. Fitch hat dazu eine völlig neue Methologie entwickelt und kann nun auch Immobilienfonds bewerten. Der Score spiegelt die Belastbarkeit eines Immobilienfonds in Bezug auf Gesamtrendite und Immobilienrendite nach Belastung durch ein hypothetisches Stressszenario, ähnlich der letzten Rezession Anfang der 90er Jahre, wider. Der Score ist eine gewichtete Beurteilung von 2/3 Immobilien- und 1/3 Gesamtrendite. Der Score ist folglich abhängig von der Qualität des Immobilienportfolios und der Stärke der Finanzstruktur des Fonds. Es ist beabsichtigt, die Methologie auf Fonds in ganz Europa anzuwenden.

Fitch hat, um die Belastbarkeit der Gesamt- und Immobilienrendite zu analysieren, „Stress“ auf jede Immobilie, Mieter und Mietvertrag ausgeübt, um hypothetische gestresste Cash-Flows und Immobilienwerte zu ermitteln. Die Gesamrendite wird an Veränderung des Nettosubstanzwertes („NAV“) und durch den Nettogewinn je Anteilsschein im Verhältniss zu einem anfänglich investierten Kapital gemessen. Immobilienrendite wird gemessen an der Veränderung der Immobilienwerte aufgrund von Mietminderungen und der Anwendung von nachhaltigen Renditen basierend auf den Erfahrungen einer signifikanten Rezession wie am Beginn der 90er Jahre.

Das Immobilienportfolio, das von SEB ImmoInvest verwaltet wird, besteht aus 110 Immobilien mit einem Gesamtmarktwert von 4,04 Milliarden Euro und ist begünstigt durch hohe geografische Diversifizierung und wenig relative Konzentration – nur 43,6 Prozent der Werte entfallen auf Deutschland, 14,8 Prozent auf die USA, 16,3 Prozent auf Frankreich, 11,4 Prozent auf Italien und 13,9 Prozent auf andere europäische Länder. Das Portfolio besteht überwiegend aus Büronutzung (75,9 Prozent der Mieteinnahmen) und hat auch moderate Verteilung im Einzelhandel (11,4 Prozent der Mieteinnahmen).

Die durchschnittliche Mietrestlaufszeit ist mit sieben Jahren relativ lang, besonders unter Beachtung des kontinentaleuropäischen Anteils (typischerweise kürzere Mietverträge). Das Portfolio ist weiter begünstigt durch eine hohe Anzahl von Mietern die den Cash Flow sichern. Diese Eigenschaften, hohe geografische und andere Diversifizierung, lässt Fitch erwarten, dass der Fonds eine widerstandsfähigere Leistung an Gesamtrendite und Immobilienwerte in einem widrigen wirtschaftlichen Umfeld aufweisen dürfte. Ähnlich zu anderen deutschen Fonds, hat ImmoInvest laut Fitch eine relativ geringe Fremdfinanzierung und die hohen liquiden Mittel resultieren in keinen Netto-Verschuldungsgrad. Das Immobilienvermögen beträgt 72,8 Prozent des Gesamtvermögens nach Abzug von Fremdfinazierung und nur diese Aktivwerte werden einer Minderung durch ein Stresszenario unterzogen.

SEB GmbH’s Investment Strategie zielt auf qualitativ hochwertige Immobilien in primären und guten sekundären Lagen in Europa und den USA. Darüber hinaus werden Standorte in Asien zur möglichen Beimischung geprüft. Das Portfolio beinhaltet einen beachtlichen Anteil an Immobilien in erstklassigen Lagen und einen Anteil an Immobilien in guten sekundären Lagen.

[drhc]

Gibt es neue Nachrichten aus diesem Bereich?
Habe gelesen,daß es an den Börsen hohe Umsätze im KANAM gegeben haben soll.

[Fondsfan]

Bin ja schon lange bei Immofonds skeptisch und wundere mich immer wieder, daß sich dafür noch Anleger als langfristige Anlage begeistern.

[drhc]

Warum auch nicht? Mit dem Cs-Euroreal und dem Seb-Immoinvest kann man ruhig schlafen und erzielt immer noch Renditen von 4 Prozent + X.
Mit welcher and. Anlageform kann man dies sonst schon serreichen?
KANAM bringt noch mehr, aber an und an gibt es immer mal wieder ein Schrecksekunde durch kritische Pressemeldungen.

[Fondsfan]

Warum auch nicht? Mit dem Cs-Euroreal und dem Seb-Immoinvest kann man ruhig schlafen und erzielt immer noch Renditen von 4 Prozent + X.
Mit welcher and. Anlageform kann man dies sonst schon serreichen?
KANAM bringt noch mehr, aber an und an gibt es immer mal wieder ein Schrecksekunde durch kritische Pressemeldungen.

"Mit welcher and. Anlageform kann man dies sonst schon serreichen?"


Z.B. mit diversen Bonuszertifikaten, die darüber hinaus dann noch erhebliche Gewinnchancen bei stiegenden Aktienkursen bringen.

[Ernesto Chevantonn]

[quote="Fondsfan
"Mit welcher and. Anlageform kann man dies sonst schon serreichen?"

Z.B. mit diversen Bonuszertifikaten, die darüber hinaus dann noch erhebliche Gewinnchancen bei stiegenden Aktienkursen bringen.[/quote]


Dafür bieten Sie auch ERHEBLICHE VERLUSTCHANCEN bei fallenden Aktienkursen!
Ich hab zwar auch einige Bonuszert. im Depot (mehr als Immfonds), aber die Risiken sind nun mal eben eindeutig höher als bei konserv. Immofonds.

[schneller euro]

Die hohen Börsen-Umsätze bei Kanam sind nichts Neues. Der Spread beträgt im Schnitt nur ca. 1%. Angesichts dessen und der Tatsache, daß die Gesellschaft einen Cash-Stopp verhängt hat, ist der rege Handel gut erklärbar.
Ansonsten gibt es m.W. nichts Neues in dem Bereich. Der SEB-Immoinvest ist für mich im supersoliden Bereich nach wie vor erste Wahl. Im Gegensatz zum CS Euroreal und dem AXA Immoinvest scheint man auch das Performancetief überwunden zu haben und es geht offenbar ganz langsam wieder Richtung 5% p.a. Den Westinvest Interselect sollte man nach wie vor beobachten.

[schneller euro]

Habe mir gerade mal die aktuellen Zahlen angeschaut.
Fazit: Der Kanam (679180) ist nach wie vor die Nr.1, allerdings natürlich mit Hinweis auf kleinere Bedenken (siehe diverse Meldungen, Loipfinger etc.). Unter den grundsoliden Kandidaten bringt es der SEB Immoinvest als Einziger nun schon seit Jahren/Jahrzehnten fertig 4% + x zu erzielen.
Von den altbewährten Fonds fällt der CS Euroreal inzwischen etwas, der Hausinvest Europa sogar stark ab. Zu prüfen ist noch der Westinvest, während ich beim AXA allmählich doch etwas Zweifel habe, ob der Trend nicht abwärts gerichtet ist.

Zum Chart, von "oben" nach "unten":
Kanam Grundinvest
Westinvest Interselect
AXA Immoselect
SEB Immoinvest
CS Euroreal
Hausinvest Global
Hausinvest Europa

[aaaaaaaaaa]

Deine These zu Axa vs. SEB kann ich nicht restlos nachvollziehen. Ich halte schon den SEB fuer mit den interessantesten Immofonds, aber der Axa braucht den Vergleich nicht zu scheuen:
Auch in letzter Zeit hat der Axa immer besser performt als der SEB.
Der SEB hat einen hoeheren und aelteren Deutschlandanteil und Fonds mit aelterem Deutschlandanteil stehen unter dem Generalverdacht, diesen zu optimistisch zu bewerten. Was in meinen Augen in Frage stellt, ob der SEB wirklich soviel grundsolider ist als der Axa.

[Papstfan]

Degi Internat. - Isin DE0008007998, zuletzt immer besser, aber nirgendwo rabattiert zu bekommen?

[schneller euro]

Deine These zu Axa vs. SEB kann ich nicht restlos nachvollziehen. Ich halte schon den SEB fuer mit den interessantesten Immofonds, aber der Axa braucht den Vergleich nicht zu scheuen:
Auch in letzter Zeit hat der Axa immer besser performt als der SEB.
Der SEB hat einen hoeheren und aelteren Deutschlandanteil und Fonds mit aelterem Deutschlandanteil stehen unter dem Generalverdacht, diesen zu optimistisch zu bewerten. Was in meinen Augen in Frage stellt, ob der SEB wirklich soviel grundsolider ist als der Axa.

-> Die Bewertungspraxis ist bei off. Immobilienfonds ist natürlich immer ein Thema für sich. Was aber auffällt ist, daß die Performance des Axa in erster Linie aus Kurssprüngen bei der Einbuchung neuer Objekte stammt. Dies hatte zur Folge, daß am Anfang, als noch wenige Objekte im Fonds enthalten waren, die Performance bei ca. 6% p.a. lag, während diese jetzt auf ca. 4% p.a. zurückgegangen ist. Beim SEB hingegen hat die Performance deutlich weniger nachgelassen und daher würde ich diesen Fonds auch als solider einschätzen.
Ansonsten gab es in Bezug auf den AXA auch mal einen kritischen Kommentar von Sauren, welcher dann seinerzeit diesen Fonds aus seinem(n) Dachfonds herausgenommen hatte.

[aaaaaaaaaa]

@schneller euro: Danke fuer die Antwort!
@all: Kennt jdm einen Link auf den Sauren-Kommentar? Hab ein wenig danach gegoogelt, aber nichts gefunden.

[aaaaaaaaaa]

Sauren hat folgende Immofonds im Portfolio (laut Halbjahresbericht):

Degi International
Kanam Grundinvest und US-Grundinvest
SKAG/UBS 3Kontinente und Euroinvest

Entwertet m.E. dieses Argument gegen den Axa - zumindest im Vergleich zum SEB - denn der scheint auch nicht zu gefallen.

[schneller euro]

"Kennt jdm einen Link auf den Sauren-Kommentar? Hab ein wenig danach gegoogelt, aber nichts gefunden."

-> Unter www.sauren.de und dann irgendwo in den Monats-Factsheets 2004 zum Sauren Defensiv (WKN 214466).
Der Hinweis auf die Meinung von Sauren war aber eigentlich auch nur als Randnotiz gedacht. In erster Linie resultieren meine Bedenken eher aus den o.g. Kurssprüngen nach Einbuchung neuer Objekte.
In meinem Depot bin ich in dem Bereich zu ca. 7% im SEB, 4% Kanam(679180), 4% DJE Real Estate(!? -> weil ich die Bedenken gegen diesen Fonds kenne!) und (noch) knapp 2% im AXA gewichtet. Werde bei Gelegenheit mal über einen Tausch AXA->Westinvest Interselect nachdenken, vielleicht auch einen anderen, defensiven Bereich stärker gewichten.

[Klinge]

Interessant dürften auch die noch jungen Immofonds von Pramerica TMW Weltfonds (DE000A0DJ328) und der Morgan Stanley P2 Value (DE000A0F6G89) sein.

[dennis78]

Interessant auch das Scope Rating von diesem Jahr.

http://www.hausinvest.de/lang/de/00_downloads/00_sonstige_downloads/Scope%20Group%20-%20Ratingergebnisse.pdf

http://www.hausinvest.de/lang/de/00_downloads/00_sonstige_downloads/Information%20zum%20Scope-Rating.pdf

[aaaaaaaaaa]

Interessant auch das Scope Rating von diesem Jahr.

Interessant, relevant aber nicht ueberzubewerten; es gibt deutliche Kritik:
- Unsinnige Forderung nach Rueckstellung reduziert Rendite
- Kunden von Scope schneiden auffallend gut ab; Neukunden auffallend besser als zuvor

[Fondsfan]

Interessant auch das Scope Rating von diesem Jahr.

Interessant, relevant aber nicht ueberzubewerten; es gibt deutliche Kritik:
- Unsinnige Forderung nach Rueckstellung reduziert Rendite
- Kunden von Scope schneiden auffallend gut ab; Neukunden auffallend besser als zuvor

Gut daß sich immer wieder jemand findet, der auf solche Zusammenhänge hinweist.

Es ist schon bemerkenswert, daß sich grundsätzlich auch zweifelhafte Geschäftemacher ohne jede objektive Kontrolle selbst zur Ratingagentur ernennen können.

[The Ghost of Elvis]

"Der von der SEB Immobilien-Investment GmbH gemanagte offene Immobilienfonds „SEB ImmoInvest“ hat das erste Geschäftshalbjahr per 30. September 2005 mit einem Rekordvolumen abgeschlossen: Das Fondsvermögen stieg im Berichtshalbjahr vom 1. April bis 30. September 2005 um 296,1 Millionen Euro auf mehr als 5,4 Milliarden Euro. Als erfreulich bezeichneten die Geschäftsführer der SEB Immobilien-Investment GmbH, Barbara Knoflach und Axel Kraus, den Ausbau des Immobilienportfolios durch insgesamt fünf Zugänge auf nunmehr 115 Immobilien in elf Ländern. Korrespondierend hierzu erreichte das Immobilienvermögen mit mehr als 4,5 Milliarden Euro ebenfalls eine neue Höchstmarke. Rund 56,7 Prozent des Immobilienvermögens waren zum Stichtag im Ausland investiert. Internationale Kernmärkte bilden USA (18,7%), Frankreich (15,3%) und Italien (10,5%).

Der „SEB ImmoInvest“ verbuchte im Geschäftshalbjahr Nettomittelzuflüsse in Höhe von 393,3 Millionen Euro. Die anhaltend hohe Nachfrage begründet sich nach Ansicht der Gesellschaft in der seit Fondsauflage Jahr für Jahr konstant überdurchschnittlichen Wertentwicklung des „SEB ImmoInvest“, verbunden mit der besonderen Attraktivität des offenen Immobilienfonds als stabiler Depotbaustein zum Vermögensaufbau.

Seit Auflage 170 Prozent Perfomance

Im Sechsmonats-Zeitraum erwirtschaftete der „SEB ImmoInvest“ eine Wertentwicklung von 2,1 Prozent per 30. September 2005. Die Zwölfmonats-Wertentwicklung lag bei 4,4 Prozent gegenüber 4,5 Prozent zum Vorjahresstichtag. Seit Auflage am 2. Mai 1989 betrug die Performance 170,1 Prozent, so die SEB Immobilien-Investment GmbH. Die 4,4 Prozent Jahresrendite setzt sich aus der Immobiliengesamtrendite von 5,3 Prozent und der Liquiditätsrendite von 3,7 Prozent zusammen. Der laufende Nettoertrag (Cashflow-Rendite) der Immobilien erreichte mit insgesamt 5,1 Prozent ein nach Ansicht der SEB gutes Niveau und bildete erneut die Haupteinnahmequelle für die Fondsrendite.

Erschwerte Marktbedingungen

Im Ausland konnte die Cashflow-Rendite auf 5,6 Prozent (VJ: 5,5%) gesteigert werden, in Deutschland wurde das Ergebnis durch das niedrigere Miet-Marktniveau sowie leicht gestiegenen Leerstand geschmälert und lag bei 4,5 Prozent (VJ: 5,9%) für zwölf Monate. Auf Portfolioebene konnten Wertabschläge einzelner Verkehrswerte durch den Gutachterausschuss u.a. in Deutschland und Belgien durch positive Wertänderungen insbesondere in den USA und Frankreich ausgeglichen werden, heißt es weiter. Das Gesamtergebnis zeige, dass zyklische Marktabschwungphasen durch eine kontinuierliche Optimierung des Bestandes sowie eine breite Standortstreuung abgefedert wurden und der „SEB ImmoInvest“ trotz erschwerter Marktbedingungen an das Vorjahresergebnis anknüpfen konnte.

Fortschreitende Markterholung

„Unsere Investitionen in die Modernisierung und Instandhaltung der Objekte vor allem in Deutschland belasten den Nettoertrag nur kurzfristig“, erläutert Knoflach. Die fortschreitende Markterholung werde sich positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken und damit die Fondsrendite nachhaltig stärken. Dies bedeute im langfristigen Mittel von fünf bis zehn Jahren eine stabile Rendite von rund fünf Prozent. „Damit bleibt der Offene Immobilienfonds für konservative langfristig orientierte Anleger erste Wahl.“

Auf einem guten Weg

Für die weitere Entwicklung ist die Geschäftsführung der SEB Immobilien-Investment GmbH optimistisch: „Der SEB ImmoInvest ist international breit aufgestellt und nutzt die Vorteile einer diversifizierten Streuung über A und B Standorte“, so Knoflach weiter. „Wir sind auf einem guten Weg, das Portfolio geografisch sowie nutzungsspezifisch auszubauen. Hierzu werden wir antizyklisch im Inland aber auch in europäischen Regionalmärkten investieren“.

[The Ghost of Elvis]

In den offenen Immobilienfonds [u][i]AXA Immoselect[/i][/u] flossen im Jahre 2005 über 700 Millionen Euro.

[The Ghost of Elvis]

[quote="Klinge"]Interessant dürften auch die noch jungen Immofonds von Pramerica TMW Weltfonds (DE000A0DJ328) und der Morgan Stanley P2 Value (DE000A0F6G89) sein.[/quote]


Bekommt man den Tmw auch schon wo rabatiert?

[alterhase]

Im Augenblick dürfte es beim TMW noch an der Mindestanlage scheitern, die sollte schon im September auf 1000 € fallen. Noch sind es 500.000

[schneller euro]

"Knapp 40 Prozent der Immobilien seien nicht älter als fünf Jahre; gut 60 Prozent der Liegenschaften seien vor weniger als zehn Jahren entstanden bzw. umfassend renoviert worden. Dies zeige eine Untersuchung des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. per Ende September 2005. Der hohe Anteil an jungen Fondsobjekten wirke sich günstig auf die Wertentwicklung Offener Immobilienfonds aus, da bei neueren Immobilien der Erhaltungsaufwand entsprechend niedriger ausfalle.

Die Experten von BVI hätten auch die Mietvertragslaufzeiten bei Offenen Immobilienfonds unter die Lupe genommen. Dabei zeige sich eine relativ gleichmäßige Verteilung der Fälligkeiten in den kommenden Jahren. Von 2006 bis 2010 beispielsweise stünden jährlich zwischen 7,4 und 10,2 Prozent der Mietverträge zur Neuverhandlung an. Die Auf- bzw. Abschwungphasen an den Immobilienmärkten würden sich in der Wertentwicklung Offener Immobilienfonds daher stark geglättet widerspiegeln.

Neben gefragten Immobilienstandorten wie London, New York, Madrid und Paris, die sich derzeit durch relativ niedrige Leerstandsraten und ansteigende Mieten auszeichnen würden, würden in den kommenden Jahren weitere Immobilienhochburgen - z.B. in Asien und Osteuropa - an Attraktivität gewinnen. Auch das Mietpreisniveau an wichtigen deutschen Standorten werde Marktstudien zufolge wieder Fahrt aufnehmen. Für Investoren wie die Offenen Immobilienfonds bedeute dies, dass sukzessive auch hierzulande wieder höhere Mietabschlüsse bei gewerblichen Immobilien zu erwarten seien.

Die jungen Fondsobjekte sowie die in den nächsten Jahren relativ gleichmäßig auslaufenden Mietverträge würden dazu beitragen, dass Offene Immobilienfonds auch in Zukunft eine wertstabile Anlage mit geringen Risiken bleiben würden. Mit ihrer breiten Streuung auf eine Vielzahl unterschiedlicher Märkte, Nutzungsarten und Größenklassen würden Offene Immobilienfonds eine stabilisierende Basis in Anlegerdepots bilden."

[Klinge]

zu TMW

man braucht einen Fondsvermittler der mit dem Bankhaus Metzler zusammenarbeitet, Mindestanlage dort nur 10000Euro, Konditionen dürften verhandelbar sein.

[Fondsfan]

Wenn ich mir dies hier so anschaue, habe ich als außenstehender eine Frage:
Was bringen mir eigentlich Immo-Fonds im Vergleich zu Rentenfonds an Vorteilen?
Meine Antwort bisher war immer "keine" und daher habe ich solche Fonds auch nicht.

Kurze Begründung: die Rendite ist vergleichbar und bei einem Zinsanstieg werden nach aller Erfahrung auch die Immo-Fonds leiden, weil Immobilienpreise nun mal auch von der Höhe des langfrstigen Zinses beeinflusst werden. Bei Immobilien habe ich aber immer das Risiko der nicht objektiven Bewertung.

Vielleicht gehört das nicht hierher, aber ich wollte die Frage mal loswerden.

[aaaaaaaaaa]

Immofonds sind ...
- deutlich weniger volatil sind als Rentenfonds
- machen im Ggs zu Rentenfonds kein Minus
- Immobilien sind zwar zweifelhaft aber Renten garantiert hoch bewertet
- Waehrend Renten unter inflationaeren Bedingungen so richtig abloosen, leben Immofonds dann erst so richtig auf.
Das ist doch was - oder? Aber mich erstaunt, dass Du behauptest, das nicht zu wissen.

[Fondsfan]

Ich kenne die Argumente, aber sie stimmen m.E. nicht mehr.

In der Vergangenheit gingen Immofonds nie nach unten und waren daher die attraktiveren Geldmarktfonds, wenn man ohne Gebühren ein- und aussteigen konnte.

Das war m.E. eine sinnvolle Sache und ist es bei manchem Fonds vielleicht auch heute noch, obwohl es Alternativen gibt.

Meine Skepsis bezieht sich auf Immofonds als Langfristanlage - da sehe ich keinen Vorteil gegenüber einem gut gemanagten Rentenfonds, sondern eher eine tendenziell schlechtere Rendite.

[aaaaaaaaaa]

dabei unterstellst Du, dass Du die Vergangenheit in die Zukunft weiter rechnen kannst. Renten sind heute im Vergleich zur Vergangenheit sehr hoch bewertet. Es gibt nun zwei Moeglichkeiten:
- sie bleiben hoch und bringen nicht mehr die Rendite der Vergangenheit
- sie purzeln ordentlich und bringen danach wieder die gewohnte Rendite
Egal wies kommt; fuer meine Ohren macht diese Situation es attraktiv, nicht nur auf Renten zu setzen, sondern auch auf Immos. Ich bin kein grosser Trader, aber ich passe hin und wieder mal das Verhaeltnis der Anlageformen zueinander an. Seit Sommer habe ich Renten reduziert und Immos erhoeht und bis jetzt hat sich das bezahlt gemacht.
Liebe Gruesse, Andreas

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Zum Risiko von Immofonds im allgemeinen, solchen mit aelteren deutschen Immobilien im besonderen und dem Wert eines guten Scope-Ratings:

BERLIN (Dow Jones)--Die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate sieht die Gefahr erheblicher Wertberichtigungen im Portfolio ihres Immobilienfonds "Grundbesitz-Invest". Der Verkauf neuer Anteile werde deshalb ausgesetzt, berichtet "Die Welt" (Samstagausgabe) unter Berufung auf ein Schreiben der DB Real Estate an ihre Vertriebspartner und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Ein Sprecher der Fondsgesellschaft bestätigte Dow Jones Newswires den Verkaufs-Stopp und eine Prüfung der Immobilienwerte durch unabhängige Sachverständige. Der Fonds investiert vorrangig am schwachen deutschen Markt. In den vergangenen Wochen sei ein deutlich höherer Wertberichtigungsbedarf festgestellt worden, berichtet die Zeitung. (...)